Öffnungszeiten

montags, dienstags
u. donnerstags

08.00 bis 13.00 Uhr
14.00 bis 17.30 Uhr

mittwochs

08.00 - 13:00 Uhr

freitags

08.00 bis 15.00 Uhr

 

Rechtsanwaltskanzlei
Dr. Kerstin Reinacher
Bahnhofsring 37
76676 Graben-Neudorf

Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

Tel.: 07255 76 86 444
Fax: 07255 76 86 445

 

image1 image2 image4 image6 image7 image8 image9 image10

News

 

Richtiges Verhalten bei Reisemängeln

 

Bei Buchung einer Pauschalreise - insbesondere im Internet – sollte man nur gegen Übergabe eines Sicherungsscheins Zahlungen leisten. Achten Sie darauf, dass Sie dem Reiseveranstalter nicht einfach Geld überweisen.

Bei Mängeln gilt der Grundsatz, diese sofort zu reklamieren und Beweise entsprechend zu sichern.

Jeder Mangel muss sofort vor Ort reklamiert werden. Ansprechpartner bei Pauschalreisen ist der Reiseveranstalter (Reiseleitung), nicht das Hotelpersonal. Ist der Reiseleiter nicht erreichbar, sollte der Reiseveranstalter in Deutschland  kontaktiert werden. Überdies ist es ratsam, den Reiseveranstalter nicht nur telefonisch, sondern auch schriftlich per E-Mail oder Telefax zu kontaktieren. So kann später nachgewiesen werden, dass eine Kontaktaufnahme mit dem Reiseveranstalter stattgefunden hat.

Wird der Mangel nicht unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern) beseitigt, ist es wichtig, Beweise zu sammeln, damit man später eine Entschädigung einfordern kann. Hierzu ist es sinnvoll, zunächst ein Reklamationsprotokoll anzufertigen, aus dem genau hervorgeht, wann und wegen welcher Reisemängel die Reiseleistung bzw. der Reiseveranstalter kontaktiert wurden. Das Mängelprotokoll sollten Sie vom Reiseleiter unterschreiben lassen. Notieren Sie sich dabei auch Name und Anschrift von Zeugen und lassen Sie diese ggfls. bei Telefongesprächen mithören. Weiterhin sinnvoll sind Foto- oder Videobeweise.

Kommt es zu erheblichen Mängeln, sieht das Reisevertragsrecht ein Kündigungsrecht vor.

Hierbei muss jedoch im Vorfeld einiges beachtet werden:

Zunächst muss der Kunde bei allen Mängeln sofort reklamieren und den Reiseveranstalter auffordern, die Mängel zu beseitigen.

Geschieht dies nicht, muss der Kunde eine Frist zur Abhilfe setzen und darauf hinweisen, dass er nach deren ergebnislosen Verstreichen die Reise kündigen wird. Die Frist hängt vom Einzelfall ab. Kommt man am Urlaubsort an und es steht kein Hotel zur Verfügung, kann man eine Frist von wenigen Stunden setzen. Fühlt man sich aufgrund erheblichen Baulärms in unmittelbarer Hotelnähe beeinträchtigt, ist eine Frist von einem Tag zur Beseitigung angemessen.

Tritt der Kunde die Reise und im Anschluss die Heimreise an, so hat er einen Anspruch auf Rückerstattung des Reisepreises und erhält je nach Fall zusätzlich einen Schadensersatzanspruch, etwa für Mehrkosten der Rückreise oder aber auch für entgangene Urlaubsfreuden.

Damit eine Kündigung des Reisevertrages gerechtfertigt ist, ist es jedoch erforderlich, dass die Mängel erheblich sind.

Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen muss jedoch spätestens innerhalb eines Monates nach vertraglichem Ende der Reise erfolgen.

Die Mängel müssen genau beschrieben und belegt werden.

Wir haben für Sie eine Checkliste für Reisemängel aufgestellt.

 

  • Videos und / oder Fotos machen

     

  • Adressen von Mitreisenden notieren (Reklamationsprotokoll erstellen)

     

  • Mangel schriftlich bestätigen lassen

     

  • Zeugen notieren

     

  • Ort und Zeit notieren

     

  • E-Mail an Reiseveranstalter (wenn Reiseleiter nicht zu sprechen ist)

     

  • Brief an Reiseveranstalter schreiben, innerhalb eines Monats nach Heimkehr; dabei die Mängel genau beschreiben und Forderung stellen (per Einschreiben)

 

 

 

 

Erlöschen des Widerrufsrechts“ bei Immobiliardarlehensverträgen

 

 

 

Durch die Einfügung von Artikel 229 § 38 III EGBGB mit Wirkung zum 21.03.2016 kommt es – von Haustürgeschäften abgesehen – spätestens am 21.06.2016 (00.00 Uhr) zu einem endgültigen Erlöschen von „ewigen“ Widerrufsrechten bei Immobiliardarlehensverträgen.

 

 

 

 

 

 

 

Es lohnt sich daher, zeitnah vor Ablauf der Ausschlussfrist zum 21.06.2016 Ihren Vertrag überprüfen zu lassen.

 

Unzulässige Androhung einer Datenübermittlung - Schufa-Hinweis

 

BDSG § 28 a I 1 Nr. 4; UWG §§ 4 Nr. 1, 5a

Ein in der Mahnung eines Mobilfunkunternehmens erfolgter Hinweis auf die bevorstehende Übermittlung der Daten des Schuldners an die SCHUFA steht nur im Einklang mit der Bestimmung des § 28 a I 1 Nr. 4 BDSG, wenn nicht verschleiert wird, dass ein Bestreiten der Forderung durch den Schuldner selbst ausreicht, um eine Übermittlung der Schuldnerdaten zu verhindern.


BGH, Urteil vom 19.3.2015 - I ZR 157/13

Kreditaufnahme im WEG-Verband-KfW-geförderte Wärmedämmung

WEG §§ 10, 11, 16, 21 III, 27 I Nr. 4, 28; BGB §774

1. Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsgemäßiger Verwaltung entsprechen.

2. Voraussetzung ist allerdings, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde; dies muss aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung hervorgehen.

3. Ob ein Beschluss über eine Kreditaufnahme sich im Übrigen in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens hält, kann nicght generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden.

BGH, Urteil vom 25.9.2015 - V ZR 244/14

Erbschaftsteuerreform: Gesetzesentwurf beschlossen

 

Am 17. Dezember 2014 verkündete der erste Senat des Bundesverfassungsgerichts sein Urteil zum derzeit geltenden Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz und erklärte die Verschonungsregelungen für Betriebe und Unternehmen für nicht mit dem Grundgesetz vereinbart. Die derzeit geltenden gesetzlichen Vorschriften sind zwar zunächst weiter anwendbar, allerdings wurde der Gesetzgeber dazu aufgefordert, bis zum 30. Juni 2016 Neuregelungen zu schaffen, die den Anforderungen des Bundesverfassungsgerichts gerecht werden.

Diesbezüglich wurde mit Datum vom 8. Juli 2015 vom Bundeskabinett ein Gesetzesentwurf beschlossen. Der Gesetzesentwurf sieht im Wesentlichen folgende Regelungsinhalte vor:

 

1. Verschonungsabschlag

Wie im bisher geltenden Recht sieht auch der vorliegende Gesetzesentwurf eine Verschonung für das begünstigte Vermögen vor. Das begünstigte Vermögen kann nach Wahl des Erwerbers entweder zu 85 % (Regelverschonung) oder zu 100 % (Optionsverschonung) von der Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit werden, soweit hierfür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Entscheidet sich der Erwerber für die Regelverschonung, so muss er u.a. den Betrieb für mindestens fünf Jahre fortführen und nachweisen, dass die Lohnsumme der im Betrieb beschäftigten Arbeitnehmer innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb insgesamt 400 % der Ausgangslohnsumme nicht unterschreitet. Sodann bleibt das Betriebsvermögen zu 85 % von der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer befreit; weiterhin wird auf den steuerpflichtigen Teil ein Abzugsbetrag in Höhe von maximal 150.000,00 € gewährt. Bei Wahl der Optionsverschonung besteht eine Behaltensfrist von sieben Jahren für den Erwerber und eine Nachweispflicht, dass er insgesamt die Lohnsumme von 700 % im Zeitraum von sieben Jahren nicht unterschreitet (Lohnsummenregelung). Hiermit kann eine 100 %-ige Steuerbefreiung erreicht werden.

 

2. Verwaltungsvermögen

Als sogenanntes Verwaltungsvermögen versteht der Gesetzgeber Betriebsvermögen, welches nicht zu eigenbetrieblichen Zwecken verwendet wird, wie z.B. verpachtete Grundstücke oder Kunstgegenstände. Dieses Verwaltungsvermögen war bisher begünstigt, wenn der Verwaltungsvermögensanteil 50 % bei Regelverschonung und 10 % bei Optionsverschonung nicht überschritten hat. Diese Begünstigung wird in dieser Form entfallen.

Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass zukünftig nur noch das sog, begünstigte Vermögen verschont werden kann. Begünstigtes Vermögen ist solches Vermögen, das überwiegend seinem Hauptzweck nach einer gewerblichen, frei beruflichen oder landwirtschaftlichen Tätigkeit dient. Hier wird das Problem sein, wie der Begriff „Hauptzweck“ auszulegen ist.

 

3. Begünstigung von Kleinunternehmen

Im bisher geltenden Recht fand die oben dargestellte Lohnsummenregelung bei Unternehmen bis zu 20 Beschäftigten keine Anwendung. Dies war nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts nicht verfassungskonform. Im neuen Gesetzesentwurf wird hier nun differenziert:

  • Bis zu 3 Beschäftigte: Auf die Prüfung der Lohnsummenregelung wird verzichtet.
  • 4 bis 10 Beschäftigte: In der Behaltensfrist von fünf Jahren darf die Lohnsumme 250 % der Ausgangslohnsumme nicht unterschreiten. Bei Optionsverschonung darf in der Behaltensfrist von sieben Jahren die Lohnsumme 500 % nicht unterschreiten.
  • 11 bis 15 Beschäftigte: In der Behaltensfrist von fünf Jahren darf die Lohnsumme 300 % der Ausgangslohnsumme nicht unterschreiten; bei Optionsverschonung darf in der Behaltensfrist von sieben Jahren die Lohnsumme 565 % nicht unterschreiten

Bei der Lohnsummenregelung werden Beschäftigte in Mutterschutz oder Elternzeit, Langzeitkranke und Auszubildende nicht mit einbezogen. Bislang waren insbesondere auch Saisonarbeitskräfte nicht mit einzubeziehen. Ob diese Regelung beibehalten wird bleibt abzuwarten.

 

 

Die Dokumentationspflicht nach dem Mindestlohngesetz

 

Durch die Einführung des Gesetzes zur Regelung eines allgemeinen Mindestlohns (Mindestlohngesetz – MiLoG), in Kraft getreten am 16.08.2014 (BGBI I 2014, 1348), wurde in § 17 MiLoG eine umfassende Dokumentationspflicht eingeführt. Diese neu eingeführte Form der Aufzeichnung von Arbeitszeiten für Arbeitgeber und Arbeitnehmer wird derzeit auch in der Allgemeinpresse heftig diskutiert.

Der Umfang sowie die Art und Weise der Dokumentationspflicht sind im Mindestlohngesetz selbst nicht geregelt. Der Arbeitgeber kann seine Aufzeichnungs- und Dokumentationspflichten nach § 17 MiLoG dergestalt erfüllen, dass er die Aufzeichnungen von Beginn, Ende und Dauer der Arbeitszeit auf den Arbeitnehmer überträgt. Der Arbeitgeber ist jedoch verpflichtet, stichprobenartige Kontrollen vorzunehmen und zu prüfen, ob eigene Aufzeichnungen des Arbeitnehmers mit den tatsächlichen Arbeitszeiten übereinstimmen, also der Arbeitnehmer genau das einhält, was er tatsächlich dokumentiert.

Der Arbeitgeber ist verpflichtet, seinen Arbeitnehmer auf diesen Umstand schriftlich hinzuweisen und zur ordnungsgemäßen Dokumentation der Arbeitszeiten anzuhalten.

Dies sollte zusammen mit dem Hinweis verbunden werden, dass ggfls. erforderliche Überstunden oder Mehrarbeit zur Erledigung der Arbeiten der vorherigen Genehmigung des Arbeitgebers bedürfen.

Ferner wird der Arbeitgeber selbst ein stichprobenartiges Kontrollsystem implementieren müssen, um die Dokumentationen des Arbeitnehmers für die eigenen Unterlagen schriftlich festzuhalten.

Es ist zu empfehlen, die angedachte eigen zu führende Vorgehensweise mit den Kontrollbehörden direkt abzustimmen, um ggfls. „unliebsame Überraschungen“ in der Zukunft zu vermeiden.

 

 

Rechtsprechungswende zur Abwälzbarkeit von Schönheitsreparaturen

 

1. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 I 1, II Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGHZ 101, 253 = NJW 1987, 2575).

 

2. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

 

3. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalls maßgeblichen Umstände.

 

4. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig  war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.

 

 

Gutachten der Versicherer jetzt leichter angreifbar

 

Aufgrund der Regelungen des SGB 11 (Soziale Pflegeversicherung) sind ab sofort Gutachten von Medic Proof ebenso zu behandeln wie Gutachten des MDK oder SMD. D. h. der Versicherte muss im Prozess nur substantiiert die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens rügen. Dies ist eine erhebliche Vereinfachung für Kläger im Vergleich zur vorherigen Rechtslage.

Für Privatversicherte in der Pflegeversicherung bieten sich damit wesentlich bessere Möglichkeiten, zu einer höheren Pflegestufe zu gelangen oder überhaupt erst eine Pflegestufe zu erhalten.

Versicherte, die mit ihrer Einstufung unzufrieden sind, sollten ggf. einen Neu-Antrag bei Ihrer Versicherung stellen und die Entscheidung anwaltlich überprüfen lassen. Gerne bin ich dabei für Sie tätig.

 

 

Abgrenzung Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

Leitfaden für Wohnungseigentümer

 

Hinsichtlich anstehender Renovierungsarbeiten stellt sich die auf den ersten Blick nicht immer einfach zu entscheidende Frage zum „Gemeinschaftseigentum“ und was ist „Sondereigentum“.

Als Faustformel zur Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum gilt, dass all das Gemeinschaftseigentum ist, was nicht ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt worden ist. Auf die Frage, wie diese Abgrenzung vorzunehmen ist, gibt das Wohnungseigentumsgesetz, dort unter § 1 Abs. 5 WEG, die Antwort. Dort ist geregelt, was alles dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist. Hierzu gehören u. a. das Grundstück selbst, auf dem das Mehrfamilienhaus steht, einzelne Gebäudeteile, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, wie z. B. tragende Wände, Balkongeländer, Bodenplatte und Dichtungsbahnen auf dem Balkon; aber auch Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, wie z. B. das gemeinsame Treppenhaus, Aufzüge oder auch Räume, die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnanlage notwendig sind.

Im Einzelfall können jedoch auch individuelle Regelungen zur genauen Aufteilung, wie eine Aufteilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommen werden. Diese regelt die genaue Verteilung der Miteigentumsanteile sowie deren Ausgestaltung. Bedeutung gewinnt die Abgrenzung, ob es sich um Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum handelt, wenn an einer Wohneinheit Veränderungen vorgenommen werden sollen. Wenn  die geplanten Veränderungen das Sondereigentum betreffen, darf der jeweilige Wohnungseigentümer selbst darüber entscheiden. Betreffen die geplanten Veränderungen das Gemeinschaftseigentum, so muss hierüber die gesamte Wohnungseigentümerschaft entscheiden.

Häufig Anlass von Rechtsstreitigkeiten war in der Vergangenheit die Frage der Zuordnung von Balkongeländern. Es handelt sich hierbei um Gebäudeteile, die für dessen Sicherheit erforderlich sind. Balkongeländer sind daher grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Überdies sind Balkongeländer ein die Fassade gestaltendes Element und mithin auch aus diesem Grund dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

So können beispielsweise auch die Innenseiten der Balkongerüste und der Fußbodenbelag des Balkons dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Bei Veränderungen ist dann die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich.

Die unterschiedliche Zuordnung der einzelnen Bestandteile von Balkonen ist in der Rechtsprechung besonders vielfältig ausgestaltet und kommt nicht nur bei der Frage der äußeren Gestaltung der Balkone zum Tragen, sondern vor allem dann, wenn es um die Frage der Kostentragung geht.

Auch die allseits beliebte Markise am Balkon gehört als fassadengestaltendes Element zum äußeren Gesamtbild der Wohnanlage und ist damit dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, eine vorhandene Markise oftmals nicht ohne weiteres durch den jeweiligen Eigentümer ohne Zustimmung der übrigen Miteigentum angebracht oder ersetzt werden kann.

Für weitere Fragen und Ratschläge stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

 

 

Arbeit & Beruf

 

Information für Arbeitgeber

Nach anwaltlicher Erkenntnis zeigt sich ein wachsendes Bedürfnis von Arbeitgebern regelmäßiger Information über arbeitsrechtliche Kernthemen. Der Arbeitsmarkt ist auch in der gegenwärtigen Wirtschaftslage hat umkämpft. Unternehmen sehen sich oft Ansprüchen und Schutzrechten ihres Personals ausgesetzt, die entsprechende Präventiv- oder Gegenmaßnahmen erforderlich machen. Unsere Informationen zum Arbeitsrech beinhalten Hinweise für Arbeitgeber und erscheinen sechsmal jährlich - alle zwei Monate jeweils zum Monatsanfang.

 

Das Mindestlohngesetz (MiLoG) – Strategien, Chancen, Risiken

In Deutschland ist seit 1. Januar 2015 das vielfach thematisierte Mindestlohngesetz in Kraft. Es hat erwartungsgemäß zu vielen Diskussionen geführt. Insbesondere beklagten sich Arbeitgeber zuletzt über zu hohen bürokratischen Aufwand. Der nachfolgende Beitrag soll rechtliche Lösungsmöglichkeiten für Arbeitgeber finden, um die Anwendbarkeit des MiLoG für den eigenen Betrieb zu optimieren.

Hinweis: Selbstverständlich geht es nachfolgend keineswegs um die illegale Umgehung des Mindestlohns. Thematisiert werden sollen lediglich mittlerweile aufgeworfene Fragen, welche legalen Strategien den Unternehmen zur Verfügung stehen (könnten). Die folgenden Hinweise zu möglichen Praktiken (siehe Risiken und Chancen) sollten jedenfalls nur nach umfassender anwaltlicher Beratung umgesetzt werden.

Chancen:

  • Der Mindestlohn gilt hingegen nicht für Selbstständige oder freie Mitarbeiter. Dieser Personenkreis darf seine Arbeitstätigkeit im Wesentlichen frei bestimmen. Daher ist er dem Weisungsrecht des Unternehmens praktisch entzogen. Die Konsequenz dieser Rechtsfolge sollte eingehende bedacht werden. Vor einer beliebigen Änderung des Arbeitsvertrags im Sinne bloßer Umformulierungen ist jedenfalls dringend abzuraten. Es ist rechtlich stets maßgebende, wie das bestehende Vertragsverhältnis tatsächlich gelebt wird.
  • Auch eine Absenkung der Arbeitszeit ist ein zulässiges Mittel, um Belastungen durch Mindestlohnzahlungen zu reduzieren. Eine Absenkung ist entweder einvernehmlich mit dem betroffenen Arbeitnehmer denkbar – oder über eine Änderungskündigung herbeizuführen, wobei allerdings prozessuale Risiken des Unternehmers bestehen können.
  • Vom Minijob zur Gleitzone: Minijobber erhalten ihre Vergütung brutto gleich netto. Der Arbeitgeber trägt dabei die pauschalen Steuern und Abgaben. Mit der Verlagerung in die Gleitzone (maximal 850 €) wird der Arbeitnehmer prinzipiell mitbelastet, der Arbeitgeber teilweise entlastet. Hierzu ist aber das eindeutige Einverständnis des Beschäftigten erforderlich. Außerdem sollten zuvor die insoweit auftretenden steuerlichen und abgabenrechtlichen Fragen geklärt werden.

Risiken:

  • Mit unbezahlten Überstunden kann der Mindestlohn mathematisch nicht umgangen werden. Vor derartigen Überlegungen  des Unternehmens muss eindringlich gewarnt werden – zumal entsprechende Aufzeichnungspflichten der Arbeitgeber bestehen. Hier prüft der (strenge) Zoll.
  • Der Anspruch auf den gesetzlichen Mindestlohn ist unverzichtbar – eine gegenteilige Vereinbarung damit illegal. Vertragliche Verzichtserklärungen von Arbeitnehmern sind nichtig.
  • Zwar können Praktikanten unter engen gesetzlichen Voraussetzungen Ausnahmen vom Mindestlohn gelten. Die bloße Umwidmung eines Arbeitsverhältnisses in ein Praktikum ist jedoch nicht gestattet, wenn damit die Unterschreitung des gesetzlichen Mindestlohns herbeigeführt wird.
  • Outsourcing allein zur Umgehung des Mindestlohngesetztes ist ebenfalls nicht möglich – denn der insoweit beauftragte Werkunternehmer muss seinerseits sicherstellen, dass seine Mitarbeiter nicht unter dem Mindestlohn bezahlt werden. Bezahlt er dennoch weniger, so haftet der Auftraggeber hierfür.

 

 

Fernsehversorgung: Parabolantenne versus Internet

 

In die abgeschlossen geglaubte Rechtsprechung zu Parabolantennen hat das AG Frankfurt a. M. eine Wendung gebracht. Demnach hat das Internet die Qualität von (Kabel-) Fernsehen erreicht. Ein Mieter, der Internet empfangen kann, hat deshalb keinen Anspruch mehr auf Anbringung einer Parabolantenne. Interessant ist dabei vor allem die Ansicht des Gerichts, dass derart veränderte Verhältnisse den Vermieter berechtigten, auch die Entfernung früher zulässiger Antennen zu verlangen.

 

 

Verjährung der Rückforderung von „Schwiegerelternschenkungen“

 

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH)  am 03.12.2014 entschiedenen Fall übertrug der Vater im Jahre 1993 das Eigentum an dem Grundstück auf die Tochter und Ihren Ehemann zu deren jeweils hälftigem Miteigentum. Mitte 2003 trennte sich das Ehepaar und der Schwiegersohn zog aus der Ehewohnung aus. Nach der Scheidung beantragte dieser im Jahre 2009 die Teilungsversteigerung des Anwesens. Daraufhin trat der Vater am Anfang 2010 seine Ansprüche auf Rückübertragung des hälftigen Grundstücksanteils gegen seinen (ehemaligen) Schwiegersohn an seine Tochter ab. Auf diese Abtretung gestützt nahm sie ihren geschiedenen Ehemann im Jahre 2010 auf Übertragung seiner Miteigentumshälfte in Anspruch.

 

Der BGH kam zu dem Entschluss, dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass dem Vater der Antragstellerin ein Anspruch auf Rückübertragung der Miteigentumshälfte gegen seinen früheren Schwiegersohn zustand und dieser Anspruch wirksam an die Antragstellerin abgetreten wurde.

 

Erfolgt eine Schwiegerelternschenkung unter der für das Schwiegerkind erkennbaren Vorstellung, dass die Ehe fortbesteht und daher die Schenkung auch dem eigenen Kind dauerhaft zugutekommt, kann das Scheitern der Ehe nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage zu einer Rückabwicklung der Schenkung führen. Als weitere Voraussetzung muss allerdings hinzukommen, dass ein Festhalten an der Schenkung für die Schwiegereltern unzumutbar ist. Auch wenn dies der Fall ist, kann in der Regel nur ein Ausgleich in Geld verlangt werden. Nur in seltenen Ausnahmefällen wird die Vertragsanpassung dazu führen, dass der zugewendete Gegenstand zurückzugewähren ist.

 

Eine Rückgewähr des geschenkten Gegenstandes löst dann – von den Fällen kurzer Ehedauer abgesehen – im Gegenzug einen angemessenen Ausgleich in Geld aus. In Betracht kommt eine solche Rückgewähr bei nicht teilbaren Gegenständen wie Hausgrundstücken oder Miteigentumsanteilen  insbesondere dann, wenn die Schwiegereltern sich – wie im vorliegenden Fall – ein Wohnungsrecht vorbehalten haben, das durch das Scheitern der Ehe gefährdet wird.

 

Die Richter führen weiter aus, dass hier nicht die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren anwendbar ist. Für Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie die Ansprüche auf Gegenleistung gilt eine zehnjährige Verjährungsfrist.

 

 

Rückzahlung von Fortbildungskosten bei Eigenkündigung

 

In einem vom Bundesarbeitsgericht (BAG) entschiedenen Fall begann ein Bankangestellter im Herbst 2008 einen zweijährigen berufsbegleitenden Masterstudiengang. Arbeitnehmer und Arbeitgeber schlossen einen „Fortbildungsvertrag mit Rückzahlungsklausel“. Dieser Vertrag sah u.a. die Freistellung an 15 Tagen im Jahr vor. „Der Mitarbeiter verpflichtet sich, ein Kontokorrentkonto zu eröffnen, von dem die Lehrgangskosten sukzessive nach Entstehung belastet werden. Die Rückerstattung erfolgt jährlich (12/36) durch Gutschrift auf das Kontokorrentkonto. Bei Kündigung durch den Arbeitnehmer innerhalt 3 Jahren nach Abschluss der Fortbildungsmaßnahme hat er die Restforderung aus dem Kontokorrentkonto zu tragen“.

 

Der Arbeitnehmer kündigte das Arbeitsverhältnis zum 31.12.2010 mit der Begründung, dass sein Arbeitgeber ihn nach Abschluss der Fortbildung nicht ausbildungsadäquat beschäftigen könnte. Der Arbeitgeber behielt daraufhin das Novembergehalt 2011 ein und forderte vom Angestellten den Ausgleich des Kontokorrentkontos. Der Fortbildungsvertrag differenzierte nicht danach, ob der Grund für die Beendigung des Arbeitsverhältnisses der Sphäre des Arbeitgebers oder des Arbeitnehmers entstammt, und greift damit ohne Einschränkung auch dann ein, wenn die Kündigung durch den Arbeitgeber (mit-) veranlasst wurde, z.B. durch ein vertragswidriges Verhalten.

 

Nach Auffassung des BAG ist es nicht zulässig, die Rückzahlungspflicht schlechthin an das Ausscheiden aufgrund einer Eigenkündigung des Arbeitnehmers innerhalb der vereinbarten Bindungsfrist zu knüpfen. Vielmehr muss nach dem Grund des vorzeitigen Ausscheidens differenziert werden. Eine Rückzahlungsklausel stellt nur dann eine ausgewogene Gesamtregelung dar, wenn es der Arbeitnehmer selbst in der Hand hat, durch eigene Betriebstreue der Rückzahlungsverpflichtung zu entgehen.

 

Die Vorteile der Ausbildung und die Dauer der Bindung müssen in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen. Das Interesse des Arbeitgebers geht typischerweise dahin, die vom Arbeitnehmer erworbene Qualifikationen möglichst langfristig für seinen Betrieb nutzen zu können. Dieses Interesse gestattet es ihm, als Ausgleich für seine finanziellen Aufwendungen von einem sich vorzeitig abkehrenden Arbeitnehmer die Kosten der Ausbildung ganz oder zeitanteilig zurückzuverlangen. Wollte oder konnte der Arbeitgeber die erlangte weitere Qualifikation des Arbeitnehmers nicht nutzen, kann der Bleibedruck, den die Dauer der Rückzahlungsverpflichtung auf den Arbeitnehmer ausübt und durch den er in seiner durch das Grundgesetz geschützten Kündigungsfreiheit betroffen wird, nicht gegen ein Interesse des Arbeitgebers an einer möglichst weitgehenden Nutzung der erworbenen Qualifikation des Arbeitnehmers abgewogen werden. Damit war die im Fortbildungsvertrag vereinbarte Rückzahlungsklausel unwirksam.

 

 

Arbeitszeitgesetz

 1. Arbeitszeit

Im Rahmen der Überprüfung des Mindestlohngesetzes ist zu vermuten, dass der Zoll verstärkt darauf achtet, ob das Arbeitszeitgesetz eingehalten wird. Dieses regelt unter anderem, wie lange am Tag höchstens gearbeitet werden darf. Hier die Regelungen:

Gesetzliche Regelarbeitszeit pro Woche:

Höchstens 8 Stunden pro Tag an 6 Werktagen = 48 Stunden pro Woche

Überstunden:

Es dürfen am Tag zusätzlich 2 Überstunden gemacht werden. Mithin beträgt die absolute Wochenhöchstarbeitszeit 60 Stunden (6 Werktage á 10 Stunden)

 Die Überstunden sind innerhalb eines Zeitraumes von 24 Wochen bzw. 6 Kalendermonaten auszugleichen.

Der Arbeitgeber hat häufig das Problem, dass die Saisonarbeitskräfte zwei oder drei Monate im Betrieb sind und in diesem Zeitraum möglichst an 6 Tagen (mindestens) 10 Stunden arbeiten wollen. Wurden z.B. in zwei Monaten am 40 Arbeitstagen jeweils 2 Überstunden geleistet, gibt es ein Überstundenplus von 80 Stunden. Dies entspricht 10 Arbeitstagen. Liefe der Arbeitsvertrag z. B. vom 01.03.2015 bis zum 30.04.2014, könnte der Arbeitsvertrag um 10 Arbeitstage verlängert werden, in denen der Freizeitausgleich gewährt wird.

Es ist zu beachten, dass das Arbeitszeitgesetz für die Arbeitszeit wie für den Arbeitszeitausgleich auf die Person des Arbeitnehmers abstellt, aber nicht fordert, dass der Ausgleich im selben Arbeitsverhältnis stattzufinden hat.

Hat die Saisonarbeitskraft beispielsweise ein Arbeitsverhältnis im Heimatland, kann der Zeitausgleich durchaus auch im Heimatland erfolgen.

 

 2. Pausen

Mindestpausen nach § 4 Arbeitszeitgesetz

Arbeitszeit         Pausendauer
Bis zu 6 Stunden   keine
6 bis 9 Stunden   30 Minuten
Über 9 Stunden   45 Minuten

 

 3. Pausenaufzeichnungspflichten

Der Arbeitgeber hat die Pflicht, den Beginn und das Ende der Arbeitszeit und die Dauer der täglichen Arbeitszeit aufzuzeichnen. Die Pausen müssen nicht aufgezeichnet werden.

 

 

Mindestlohngesetz

  

Zum 01.01.2015 tritt das Mindestlohngesetz in Kraft. Dies bedeutet nicht nur, dass ein Mindestlohn gezahlt werden muss, sondern auch, dass hier spezielle Aufzeichnungspflichten im Bereich der geringfügig Beschäftigten eingeführt werden.

 

Nach § 17 des Mindestlohngesetztes ist der Arbeitgeber verpflichtet, Beginn, Ende und Dauer der täglichen Arbeitszeit dieser Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer spätestens bis zum Ablauf des 7. auf den Tag der Arbeitsleistung folgenden Kalendertages aufzuzeichnen und diese Aufzeichnungen mindestens zwei Jahre, beginnend ab dem für die Aufzeichnung maßgeblichen Zeitpunkt, aufzubewahren.

 

Die Aufbewahrungsfrist von zwei Jahren bezieht sich nur auf das Mindestlohngesetz. Im Hinblick auf Prüfungen der Sozialversicherungen und anderen Gesetzen ist es daher zu empfehlen, diese Unterlagen entsprechend den steuerlichen Aufbewahrungsfristen 10 Jahre aufzubewahren.

 

Nach § 21 des Mindestlohngesetztes ist ein Verstoß gegen die o. g. Aufzeichnungspflichten bußgeldbewert. Dies bedeutet, wenn z. B. eine Zollkontrolle Ihren Betrieb kontrolliert und diese Aufzeichnungen nicht zeitnah, wie o. g. innerhalb von sieben Tagen, angefertigt wurden, hohe Bußgelder durch den Zoll verhängt werden. 

 

 

BGH, Urteil vom 13.05.2014: Allgemeine Geschäftsbedingungen dürfen kein Bearbeitungsent­gelt für Privatkredite vorsehen

 

Gezahlte Bearbeitungsentgelte ab dem Jahr 2011 können zurückverlangt werden.

Vorformulierte Bestimmungen über ein Bearbeitungsentgelt in Darlehensverträgen zwischen einem Kreditinstitut und einem Verbraucher sind unwirksam. Dies hat der Bundesgerichtshof mit zwei Urteilen in parallel gelagerten Revisions­verfahren entschieden (Az.: XI ZR 405/12; XI ZR 170/13).

 

Sachverhalte: 

Im Verfahren XI ZR 405/12 macht der klagende Verbraucherschutzverein gegenüber der beklagten Bank im Wege der Unterlassungsklage die Unwirksamkeit der im Preisaushang der Beklagten für Privatkredite enthaltenen Klausel „Bear­beitungsentgelt einmalig 1%“ geltend.

 

Der Bundesgerichtshof hat die Vorinstanzen bestätigt und die Revisionen der beklagten Kreditinstitute zurückgewiesen. Die jeweils in Streit stehenden Bestimmungen über das Bearbeitungsentgelt unterlägen der gerichtlichen Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB und hielten dieser nicht stand. In beiden Fällen handele es sich um Allge­meine Geschäftsbedingungen der Banken im Sinne von § 307 BGB. Dafür sei ausreichend, dass das Entgelt zum Zwecke künftiger wiederholter Einbeziehung in Vertragstexte „im Kopf“ des Kreditinstituts als Klauselverwender gespeichert sei, anhand der Daten des individuellen Darlehensvertrages errechnet und sodann in ein Leerfeld in der Vertragsurkun­de eingesetzt werde. 

 

Die beiden beanstandeten Entgeltklauseln stellten ferner keine gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB kontrollfreien Preisabre­den, sondern vielmehr der Inhaltskontrolle zugängliche Preisnebenabreden dar. Ausgehend von der jeweils ausdrückli­chen Bezeichnung als „Bearbeitungsentgelt“ hätten die Berufungsgerichte aus der maßgeblichen Sicht eines rechtlich nicht gebildeten Durchschnittskunden rechtsfehlerfrei angenommen, dass die beklagten Banken ein zusätzliches Entgelt zur Abgeltung ihres Bearbeitungsaufwandes im Zusammenhang mit der Kreditgewährung und der Auszahlung der Darlehensvaluta verlangt haben. Dass im Verfahren XI ZR 170/13 ausweislich des Darlehensvertrags das Bearbeitungs­entgelt für die „Kapitalüberlassung“ geschuldet werde, stehe dem bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung nicht entgegen.

 

Gemessen hieran sei das Bearbeitungsentgelt weder kontrollfreie Preishauptabrede für die vertragliche Hauptleistung noch Entgelt für eine Sonderleistung der Beklagten. Beim Darlehensvertrag stelle der gemäß § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB vom Darlehensnehmer zu zahlende Zins den laufzeitabhängigen Preis für die Kapitalnutzung dar. Aus Vorschriften des Gesetzes- und Verordnungsrechts - insbesondere soweit darin neben Zinsen von Kosten die Rede sei - ergebe sich nichts Abweichendes. Mit einem laufzeitunabhängigen Entgelt für die Bearbeitung eines Darlehens werde indes gerade nicht die Gewährung der Kapitalnutzungsmöglichkeit „bepreist“. Das Bearbeitungsentgelt stelle sich auch nicht als Vergü­tung für eine sonstige, rechtlich selbstständige, gesondert vergütungsfähige Leistung der Beklagten dar.

 

Vielmehr würden damit lediglich Kosten für Tätigkeiten (wie etwa die Zurverfügungstellung der Darlehenssumme, die Bearbeitung des Darlehensantrages, die Prüfung der Kundenbonität, die Erfassung der Kundenwünsche und Kunden­daten, die Führung der Vertragsgespräche oder die Abgabe des Darlehensangebotes) auf die Kunden der Beklagten ab­gewälzt, die die Beklagten im eigenen Interesse erbringen oder aufgrund bestehender eigener Rechtspflichten zu erbrin­gen haben. Der danach eröffneten Inhaltskontrolle hielten die streitigen Klauseln nicht stand. Sie sind vielmehr unwirk­sam, weil die Erhebung eines laufzeitunabhängigen Entgelts für die Bearbeitung eines Verbraucherdarlehens mit we­sentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung unvereinbar sei und die Kunden der Beklagten entgegen den Ge­boten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligten.  

 

Nach dem gesetzlichen Leitbild des § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB hätten die Beklagten anfallende Kosten für die Kreditbear­beitung und -auszahlung durch den laufzeitabhängig bemessenen Zins zu decken und könnten daneben kein laufzeitun­abhängiges Bearbeitungsentgelt verlangen. Gründe, die die angegriffenen Klauseln bei der gebotenen umfassenden In­teressenabwägung gleichwohl als angemessen erscheinen lassen, hätten die Beklagten weder dargetan noch seien solche ersichtlich. Insbesondere könnten auch bankbetriebswirtschaftliche Erwägungen die Erhebung eines laufzeitunabhängi­gen Bearbeitungsentgelts nicht rechtfertigen, zumal mit einem laufzeitunabhängigen Bearbeitungsentgelt in Verbrau­cherdarlehensverträgen nicht bloß unerhebliche Nachteile für die Kunden bei der Vertragsabwicklung verbunden seien.

 

  

Die Rechtsprechung zur Wohnraummiete im zweiten Halbjahr 2013

 

Mietvertrag

 

1.      Vertragsbindung über Zeitmietvertrag und Kündigungsausschluss

Seit der „großen“ Mietrechtsreform des Jahres 2001 sind Zeitmietverträge nur noch unter den engen Voraussetzungen des § 575 I BGB für Fälle künftigen Eigenbedarfs und erheblicher baulicher Veränderungen zulässig. Mit einem beiderseitigen Kündigungsverzicht, der im Wege ergänzender Vertragsauslegungen auch aus einer unwirksamen Zeitmietenabrede gefordert werden kann, kann eine dem gesetzlichen Zeitmietvertrag entsprechende Vertragsbindung formularvertraglich zulässigerweise nur bis zu vier Jahren erreicht werden. Individualvertraglich (§§ 305 I 3, 305b BGB, was wirksam herzustellen erhebliche Probleme bereiten wird) können sich die Parteien dagegen langjährig binden. Der BGH hat mit dieser Begründung einen Kündigungsverzicht für insgesamt 13 Jahre für zulässig erachtet.

 

 

2.      Quotenabgeltung im Recht der Schönheitsreparaturen (Rechtsprechungsänderung)

In den Jahren 1988 und 2004 hat der BGH Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter bei Vertragsende nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen auf Basis des „Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“ zu erstatten hatte, für wirksam erachtet. Das ist jetzt vorbei, weil der BGH solche Klauseln als unangemessen benachteiligend für unwirksam erachtet. Für Klauseltexter wichtig ist hierbei, dass der BGH in seinem Urteil Hinweise darauf gibt, wie Quotenabgeltungsklauseln korrekt zu verfassen sind. Insbesondere muss dabei dem Mieter das Recht verbleiben, die Richtigkeit eines der Billigkeit entsprechenden Kostenvoranschlags uneingeschränkt zu bestreiten. Ob weitere Voraussetzung einer wirksamen Quotenklausel ist, dass die Wohnung frisch renoviert übergeben worden und die Klausel überhaupt transparent ausgestaltbar ist, wird wohl erst in einem für 2014 anstehenden BGH-Verfahren endgültig geklärt werden.

 

 

3.      Mieterhöhung

a)      Sachverständigengutachten zur Vergleichsmiete. Gibt es für eine Gemeinde keinen Mietspiegel, kann die ortsübliche Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten ermittelt werden (§§ 558, 558a BGB). In Erweiterung bisheriger Rechtsprechung hat der BGH klargestellt, dass der Sachverständige dabei die Wohnungen in der gesamten Gemeinde berücksichtigen muss und sein Gutachten nicht auf Vergleichswohnungen aus der betreffenden Siedlung (die im entschiedenen Fall noch im Eigentum eines einzigen Vermieters stand) beschränken darf.

Ein zweiter Aspekt des Urteils betraf die Frage, ob bei einem einfachen Mietspiegel, der Einfamilienhäuser wie Wohnungen, aber mit einem Spannenzuschlag einordnet, die Spanne überschritten werden darf. Dies ist dann zulässig, wenn es bei der konkreten Liegenschaft Merkmale gibt, die bei der Ermittlung des Spannenzuschlags des Mietspiegels nicht berücksichtigt wurden.

b)      Gutachten trotz Mietspiegels, Baualtersklasse nach Modernisierung. Gleich zwei Neuerungen enthält eine auf einem Sachverhalt aus Münster/Westfalen basierende Entscheidung des BGH: Demnach ist es grundsätzlich möglich, eine Wohnung nach „Vollmodernisierung“ in eine jüngere (und mit höherer Basis-Nettomiete behaftete) Baualtersklasse eines Mietspiegels einzuordnen. Der Tatrichter darf dabei zur Feststellung der Begründetheit einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung auch den vom Vermieter zusätzlich zum Mietspiegel in Bezug genommenen Sachverständigenbeweis erheben.

c)      Gestrecktes“ Erhöhungsverlangen.  Begehrt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete, schuldet der Mieter Zahlung der neuen Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 561 BGB). Die noch offene Frage, wie die Kündigungsfrist zu berechnen ist, hat der BGH jetzt abschließend entschieden: Demnach ist die Frist stets, und zwar auch dann, wenn der Vermieter die Mieterhöhung zu einem späteren als dem nach § 558 b I BGB frühest möglichen Zeitpunkt begehrt, vom Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung aus zu betrachten. Daraus folgt, dass der Mieter bei Ausspruch der Kündigung für die Restnutzungszeit niemals eine erhöhte Miete zahlen muss.

 

 

 4.      Mängel

 a)      Trittschallschutz und Kellerfeuchte

Zur Beschaffenheit der Mietsache vereinbaren Wohnraummietvertragsparteien meist nichts. Daraus folgt nach Ansicht der Rechtsprechung, dass jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet ist. Beim Trittschallschutz hält der BGH den Vermieter im Anschluss an bisherige Rechtsprechung, - insbesondere zum Wohnungseigentumsrecht, insoweit – von mit einem Neubau vergleichbaren Maßnahmen abgesehen – nur für verpflichtet, die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Normen einzuhalten. Hinsichtlich von Kellerfeuchte sieht dies das LG Berlin differenziert: Jedenfalls bei einer Doppelhaushälfte muss der Keller zur schimmelfreien Lagerung von Lebensmitteln und Kleidung geeignet sein. Ein Mangel der Mietsache liegt demnach auch dann vor, wenn bei Errichtung des Gebäudes alle baurechtlichen Vorschriften eingehalten wurden, der Keller aber gleichwohl nicht trocken ist.

 

b)      Schimmelbildung im Niedrigenergiehaus

Vermieterin von Niedrigenergiehäusern dürfte eine Entscheidung des LG Konstanz Schwierigkeiten bereiten. Im entschiedenen Fall war die Wohnung baulich und technisch einwandfrei, infolge der besonderen Dichtigkeit des Baukörpers kam es aber trotz täglich dreimaligen Lüftens des Mieters täglich zur Schimmelbildung. Das LG sah darin einen Mangel der Mietsache und hielt fest:

„Die Tendenz der Zukunft wird daher sein, angesichts der besonderen Dichtigkeit der Bauwerke Lüftungsanlagen einzubauen.“

Wobei sich natürlich die Frage aufdrängt, warum die Erfinder von Niedrigenergiehäusern nicht gleich daran gedacht haben, dass darin natürlicherweise transpirierende Menschen leben bzw. das Wohnen auch sonst erhebliche Feuchtigkeit produziert.

 

c)      Schadstoffe und Minderung „auf Null“

Nach Ansicht des LG München I scheidet eine Minderung der Miete auf Null auch bei einer mit karzinogenen Schadenstoffen belasteten Wohnung bereits dann aus, wenn der Mieter das Objekt noch zur Lagerung von Hab und Gut nutzen kann und deshalb einen monetären Gebrauchsvorteil hat. Der Mieter stehe nicht rechtlos, weil er außerordentlich kündigen könne und nicht gezwungen sei, in der Wohnung zu verbleiben. Im Übrigen würde die Annahme einer 100%-igen Minderung dazu führen, dass der Mieter in einer solchen Wohnung und unter Hinnahme der Belastung kostenfrei wohne. Jedenfalls der letzte Teil dieser Begründung ist in Zeiten zunehmend prekärer Arbeitsverhältnisse und gerade in Ballungsräumen angespannter Wohnraumversorgung nicht nur herzenskalt, sondern dogmatisch unzutreffend, hat es doch der Vermieter jederzeit in der Hand, die 100%-Qoute durch Beseitigung des Mangels abzuwenden.

 

 

Villa „kunterbunt“ bei Auszug statt „neutral“ wie bei Übernahme

 

Immer wieder wird darüber gestritten, in welchem Maß der Vermieter – gerade bei Auszug – in die Dekorationsfreiheit des Mieters eingreifen darf. Bei Mietende jedenfalls muss eine vom Mieter veranlasste Dekoration in kräftigen Farben beseitigt werden.

Die Mieter übernehmen die Doppelhaushälfte mit frisch weiß gestrichenen Wänden. In einigen Räumen tragen sie später kräftige Farben (rot, gelb, blau) auf. Die Rückgabe erfolgt in diesem Zustand, so dass die klagende Vermieterin die Wohnung wieder mit weißer Farbe streichen lässt. Der BGH gibt ihr in ihrem Begehren nach Schadensersatz wegen der angefallenen Kosten Recht.

 

Die Mieter schulden ihrer Vermieterin denjenigen Betrag als Schadensersatz, den sie dafür aufwenden musste, die (Vollton-)Farben wieder zu beseitigen. Übernimmt der Mieter eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung, darf er sie bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgeben. Denn ein solcher wird von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert und verhindert damit eine Neuvermietung der Wohnung. Die Beseitigung eines solchen für zahlreiche Mietinteressenten nicht akzeptablen Dekorationszustandes stellt für den Vermieter einen vom Mieter nach §§ 535, 241 II, 280 I BGB zu ersetzenden Schaden dar.

 

Ausblick: Im Ergebnis wird der Entscheidung zuzustimmen sein. Ob allerdings das Argument, dass die Vermietbarkeit erschwert wird, überzeugt, muss jedenfalls in angespannten Wohnungsmärkten bezweifelt werden: Bei Wohnraumknappheit wird sich noch „jede“ Wohnung (in „jedem Zustand“) vermieten lassen. Indes stellt das Mietrecht insoweit nicht auf die jeweiligen Mietverhältnisse ab. Während der Mietzeit, dies folgt aus der Entscheidung wie aus ständiger Rechtsprechung, kann der Vermieter dem Mieter formularmäßig nicht vorgeben, welche Farben er verwenden soll. Der Mieter muss eine Beseitigung auch dann nicht vornehmen, wenn er die Wohnung bereits mit einem entsprechenden Anstrich vorgefunden hat und diesen belässt. Denn dann hat er keine schadensauslösende Handlung vorgenommen. Was für kräftige Volltonfarben gilt, wird auch bezüglich sonst ausgefallener Dekorationen zu gelten haben. Hat der Mieter „Bilder“ als Wandschmuck aufgebracht oder in anderer Weise eine vom allgemeinen Geschmack stark abweichende Ausstattung vorgenommen, wird man Beseitigung verlangen können.

 

BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12 = BeckRS 2013, 21307

 

 

Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG

 

Das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermieteten Wohnraum und über die vereinbarte Durchsetzung von Räumungstiteln (gültig ab 01. Mai 2013; Ausnahme: Regelungen zum Contracting gültig ab 01. Juli 2013) brachte Änderungen in folgenden Gesetzen mit sich: BGB, EGBGB, WEG, ZPO, EGZPO, GKG, GVKG, RVG.

 

Das Mietrecht wurde dabei modernisiert, um mehreren aktuellen Herausforderungen aus der Praxis gerecht zu werden:

  • Energetische Modernisierung
  • Umwandlung von Miethäusern in Eigentumswohnungen
  • Mietnomaden
  • Umstellung der Wärme- und Warmwasserversorgung von Eigenversorgung auf Fremdlieferung durch den Vermieter

 

Der nachfolgende Überblick zeigt einige entscheidende Änderungen oder Neuerungen in diesem Bereich, ist jedoch nicht abschließend:

 

Erleichterung der Durchführung von energiesparenden und klimafreundlichen Modernisierungen:

  • Definition der energetischen Modernisierung gem. § 555b Nr. 1 BGB;
  • Ankündigungspflicht des Vermieters von Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vorher gem. § 555c Abs. 1 BGB;
  • Duldungspflicht des Mieters von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555d Abs. 1 BGB;
  • Sonderkündigungsrecht des Mieters gem. § 555e BGB bis zum Ablauf des Monatsendee der auf den Zugang folgt zum Ablauf des übernächsten Monats;
  • Keine Mietminderung in den ersten drei Monaten einer energetischen Modernisierung gem. § 536 Abs. 1a BGB;
  • Möglichkeit der Mieterhöhung nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen um 11 Prozent gem. § 559 Abs. 1 BGB.

 

Erhöhung des Mieterschutzes bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen

  • Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung bis zum Ablauf von drei Jahren nach der Veräußerung gem. § 577a Abs. 1 BGB
  • Erhöhung der Kündigungsbeschränkung beii Wohnungsumwandlung bis zum Ablauf von maximal zehn Jahren nach der Veräußerung gem. § 577a Abs. 2 S. 1 BGB, durch Rechtsverordnung möglich gem. § 577a Abs. 2 S. 2 BGB.

 

Vereinfachung des Vorgehens gegen „Mietnomaden“

  • Pflicht der Gerichte, Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen gem. § 272 Abs. 4 ZPO;
  • Möglichkeit der Sicherungsanordnung bei Räumungsklagen i.V.m. Zahlungsklagen gem. § 283a Abs. 1 ZPO;
  • Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung gen. § 940a ZPO.

 

Einführung von gesetzlichen Regelungen für das Contracting (gewerbl. Wärmelieferung)

  • Tragung der Kosten der Wärmelieferung durch den Mieter als Betriebskosten bei Umstellung der Eigenversorgung auf gewerbliche Lieferung von Wärme oder Warmwasser durch den Vermieter gem. § 556a Abs. 1 BGB;
  • Ermächtigung der Bundesregierung zum Erlass von Vorschriften für die Wärmelieferungsverträge, sowie der Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 gem. § 556c Abs. 3 BGB.

 

 

 

Verjährung

 

Ihren Ansprüchen droht mit Ablauf des Jahres 2013 die Verjährung! Handeln Sie jetzt!!!

Mit dem Ende des Jahres 2013 verjähren alle Ansprüche von Kaufleuten, Fabrikanten, Handwerkern, Architekten, Kunstgewerbebetreibenden für Lieferungen von Waren, Ausführung von Arbeiten und Besorgung fremder Geschäfte, aus dem Jahre 2010.

 

VERJÄHRUNGSFRISTEN

Seit 01.01.2002 gilt das neue Verjährungsrecht. Die wichtigsten Fristen haben wir für Sie zusammengestellt

 

6 MONATE

beträgt die Verjährungsfrist bei Ersatzansprüchen z. B. aus Miete und Leihe wegen Veränderung/Verschlechterung der Sache, beginnend ab Rückerhalt der Sache.

 

1 JAHR

beträgt die Verjährungsfrist ab Ablieferung der Ware bei Fracht- und Speditionskosten.

 

2 JAHRE

beträgt die Verjährungsfrist ab Ablieferung/Abnahme bei Kauf-und werkvertraglichen Mängelansprüchen.

 

3 JAHRE

beträgt die Verjährungsfrist für alle Ansprüche des täglichen Lebens, die nicht anderweitig geregelt sind, also z.B. für Ansprüche auf Kaufpreiszahlung, Mietzahlung, Werklohn, unabhängig davon , ob der Anspruchsteller Kaufmann oder Verbraucher ist. Auch Zinsansprüche verjähren nach 3 Jahren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis erhielt.

 

5 JAHRE

beträgt die Frist bei Mängelansprüchen bei Bauwerken und eingebauten mangelhaften Sachen ab Übergabe/Abnahme.

 

30 JAHRE

beträgt die Frist bei Herausgabeansprüchen aus Eigentum und anderen dinglichen Rechten, Familien- und erbrechtlichen Ansprüchen, rechtskräftig festgestellten Ansprüchen

 

TIPP: ES IST ALSO STETS ZU VERGLEICHEN, OB DIE VERJÄHRUNG NACH ALTER RECHTSLAGE ODER UNTER ZUGRUNDELEGUNG DER NEUEN VERJÄHRUNGSFRIST (GERECHNET AB DEM 01.01.2002) FRÜHER EINTRITT.

 

Erlöschen des Widerrufsrechts“ bei Immobiliardarlehensverträgen

 

 

 

Durch die Einfügung von Artikel 229 § 38 III EGBGB mit Wirkung zum 21.03.2016 kommt es – von Haustürgeschäften abgesehen – spätestens am 21.06.2016 (00.00 Uhr) zu einem endgültigen Erlöschen von „ewigen“ Widerrufsrechten bei Immobiliardarlehensverträgen.

 

Es lohnt sich daher, zeitnah vor Ablauf der Ausschlussfrist zum 21.06.2016 Ihren Vertrag überprüfen zu lassen.

Formulare herunterladen
Prozessvollmacht
Formulare herunterladen
Mandantenfragebogen
Formulare herunterladen
Unfallbericht
Formulare herunterladen
Schweigepflichterklärung
Formulare herunterladen
Prozesskostenhilfeantrag